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【行研】ABS专题报告:全景解读住房租赁ABS

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2018-02-19 13:41:39 来源:金融界基金 作者:兴业研究
标签:小飞机 王厝寮

  臧运慧 兴业研究分析师

  2016年8月首单住房租赁ABS“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”发布,开启了住房租赁业务证券化融资的创新之路,多家企业也随后发行住房租赁ABS产品。

  目前,住房租赁市场需求总量大,一二线需求增速分化;中高端需求逐渐被覆盖,低端需求有待开发。为扩大租赁住房供给,相关政策陆续出台,除加大招拍挂租赁房供地力度外,一定条件下,商业用房和工业厂房可以改造为租赁住房,试点城市集体建设用地可用于建造租赁住房。

  市场主体运营模式可分为轻资产运营与重资产运营。轻资产运营下,从业主体不持有租赁物业产权,仅通过长期租赁的形式获取物业使用权,再将其转租至消费者,通过收取租赁费的价差和提供增值服务来获取利润。该业务模式下,根据租赁物业来源,又可以分为整租模式和散租模式。重资产运营下,从业主体通过收购、自建等方式持有租赁物业产权,通过收取租金收入和提供增值服务来获取利润。该模式的租赁物业一般会相对集中,客户定位明确,装修风格一致,从业主体以房地产开发企业为主。

  轻资产模式下发行ABS产品可采用“信托计划+专项计划”双SPV的模式,以未来租金收入为底层资产,实质仍然是收费收益权ABS,但要关注房源租赁期限与ABS存续期的匹配性。而重资产模式下,从业主体拥有物业产权,因此发行住房租赁ABS可采用收费收益权ABS、类REITs模式和CMBS,前者放弃了标的物业产权融资低成本,融资人一般不会采用;后两者均涉及标的物业转让/抵押,可能涉及用地拨付、产证未办、其他土地性质转为租赁用地的合规性问题。

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责任编辑:常福强
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